融资租赁抵押土地如何办理登记？

国土资源报数字报： 融资租赁抵押土地如何办理登记？

　　安徽省安庆市国土资源局土地登记处   余升学

　　答：土地登记机构可以为当事人办理抵押登记。理由如下：

　　根据《合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。

　　虽然根据《合同法》第二百四十二条规定，出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产，出租人的权益得到相应的保障。但根据《合同法》第二百四十五条的规定，出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。因此实践中，有的出租人考虑到自己无法实际占有和控制租赁物，为了进一步保护自己的利益，减少交易风险，还要求承租人以土地等不动产作为抵押。融资租赁一般出现在企业购置价格较高的机器设备的情形，笔者认为融资租赁有力地解决了企业融资难的问题，出租人和承租人之间订立的融资租赁合同（债权债务主合同）符合有关法律法规的规定，为其办理抵押登记符合《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函〔2000〕582号)的规定。 

　　土地登记机构在办理融资租赁抵押登记过程中应当注意以下事项：

　　一是承租人提供担保的土地必须权属清楚，必须已经办理土地登记，取得土地权利证书。

　　二是登记申请人为出租人和承租人，其中出租人为抵押权人，承租人为抵押人（如果第三人以其土地等不动产为承租人担保，则申请人为出租人和第三人，抵押人为第三人）。

　　三是为便于土地登记机构查清事实，当事人除了提供一般抵押登记所需要提供的材料外，还应当提供融资租赁合同。

　　四是抵押期限一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押期限按照融资租赁合同约定的租赁期限填写。

　　五是抵押金额一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押金额按照融资租赁合同约定的租金数额填写。

　　六是租赁期间届满，承租人按照约定支付全部租金的，抵押权消灭，承租人可以持相关支付凭证申请注销抵押登记。

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　　根据《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函〔2000〕582号）的规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。

　　企业之间订立的主合同符合法律法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。

　　设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　土地使用权抵押担保必须依法办理抵押登记。