抵押房产买卖交易研究1：交易过程中房产被查封

1、2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
 
根据上述规定，人民法院不得查封房产的条件有三个：（1）“已经支付全部价款”；（2）“实际占有”；（3）买受人对“未办理过户登记手续”没有过错。
 
最高人民法院刊登在《执行工作指导》2013年第2辑（总第46辑，人民法院出版社2013年版，第51页）高执研《执行疑难问题问答（二）》“第三人对此没有过错”的适用问题：“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。这些由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因导致的未办理过户手续，应当认定为第三人对此没有过错。
 
2、2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
 
根据上述规定，人民法院应当解除查封房产的条件为四个：（1）查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）查封之前已合法占有房产；（3）已支付全部价款或按照法院要求将剩余价款交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
 
因此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的未办理过户登记手续“第三人对此没有过错”，已经被最新司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条修正为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，“非因买受人自身原因”相对于买受人“没有过错”更加明确，更有利于保护买受人的合法权益。

3、宜昌房产律师郑磊提示：购买抵押房产，因过户时间比较长，如何避免房产被查封，应做到签订合法有效的书面买卖合同、查封之前已合法占有房产、已支付全部价款或按照法院要求将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。这样交易风险就在可控范围之内。

宜昌荆州专业催收银行、担保公司的有房抵押债权。1、湖北君仁律师事务所郑磊律师专业抵押房产诉讼催收、司法拍卖房产。以如平安集团、三峡农商行等各大担保公司、银行的房屋抵押债权诉讼催收为方向，咨询电话18671449955；2宜昌安伦咨询有限公司作为非诉有抵催收公司，与平安集团等金融机构建立长期合作关系，提供非诉催收、房产中介、资金过桥等一系列专业服务，咨询电话18062393086。