宜昌农村房屋买卖合同有效改判无效案例

湖北省高级人民法院民事裁定书

（2015）鄂民申字第01977号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张木英，农民。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王道钰，系张木英之夫。

上列二再审申请人共同委托代理人：郑磊，湖北君任律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：范建波，农民。

再审申请人张木英、再审申请人王道钰因与被申请人范建波农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二终字第00403号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

张木英、王道钰再审称，原审判决适用法律错误，张木英、王道钰与被申请人范建波签订的《房屋买卖和耕种土地转让合同》中关于房屋买卖合同的约定无效，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效，本案中，双方签订耕种土地转让合同未经发包人同意，转让耕地的合同亦应认定无效。请求撤销原一二审判决，依法支持张木英、王道钰的诉讼请求。

范建波辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张木英、王道钰的再审申请。

在本院复查过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。复查查明的事实与原一、二审查明的事实相同。

本院认为，本案系农村房屋及土地买卖合同纠纷，在历次审理过程中，双方当事人争议的焦点均为双方签订的协议是否有效。依据我国相关政策和法律规定，农村房屋土地买卖与城市房屋土地买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地时方确认为有效。本案中，被申请人范建波并非房屋所在地集体经济组织成员，无论其在其他地方是否享有宅基地或者房屋，均不影响本案中房屋买卖合同的效力，故张木英、王道钰与范建波签订的《房屋买卖和耕种土地转让合同》应确认为无效，原审判决关于本案所涉合同效力的认定，属适用法律不当，应予纠正。对于无效合同的处理，一般原则是各自返还所得的利益，但本案房屋买卖具有其特殊性。一方面，张木英、王道钰的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡；另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，范建波虽不能合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，本院确定合同无效的理由亦非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权不能私下转让而无效。范建波所购买房屋占用宅基地及耕地的使用权应由村集体经济组织处置，故张木英、王道钰要求返还房屋缺乏依据。此外，由于范建波在点军区联棚乡福安村二组居住了十年，湖北省宜昌市公安局联棚派出所也已为其办理了居住证，湖北省宜昌市点军区联棚乡福安村村民委员会亦收取了范建波基础设施费，范建波已在这十年内与湖北省宜昌市点军区联棚乡福安村村民委员会形成了相对稳定的法律关系，故原审判决驳回张木英、王道钰的诉讼请求，并无不当。

综上，张木英、王道钰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的人民法院应当再审的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：

驳回张木英、王道钰的再审申请。

审　判　长　　宗澄宇

代理审判员　　李　承

代理审判员　　王志荣

二〇一五年十月二十一日

书　记　员　　张　胜