延期交房、延期办证违约金如何主张？

延期交房、延期办证违约金如何主张？
一、延期交房违约金约定、延期办证违约金常见约定
1、出卖人延期交房、延期办证应当支付已付房款百分之五的违约金。
这种延期交房、延期办证违约金约定为一时性债权。一时性债权是指合同约定或法律规定某一时间到来或特定事由发生时而成立的且数额固定化的债权。
2、出卖人延期交房、延期办证的，自约定交房期满次日起至实际交付日止按日支付已付房款万分之五的违约金。
这种延期交房、延期办证违约金约定为继续性债权。继续性债权是指当事人在合同中以日、月或季为单位计算违约金而成立的一种合同债权
 
二、延期交房违约金时效、延期办证违约金时效受限制吗？
    追究延期交房、延期办证违约金的权利是否超过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则第137条的规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。根据该条规定，延期交房、延期办证违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，根据《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》１９４条规定“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。
    宜昌律师郑磊认为，房产公司未按合同约定延期交房、延期办证属于违约行为，而不是侵权行为。因此《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析：
   （一）合同约定“出卖人延期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效；
   （二）合同约定“出卖人延期交房，每延期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。延期交房违约金、延期办证违约金的一般方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。
 
三、延期交房违约金、延期办证违约金过低，能否调整？
   （2014）浙杭民终字第787号民事判决是这样阐述延期交房违约金过低要求调整的问题的：根据案涉商品房买卖合同第十五条第2项的约定，万银公司应在商品房交付使用后120日内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；如因万银公司原因导致张杏娟不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，万银公司应按已付房价款的0.5%向张杏娟支付违约金。现张杏娟认为该违约金数额明显低于其实际损失，要求予以调整。对此本院认为，房地产投资收益受交易标的、当事人预期及市场行情等多种因素的影响。张杏娟提供的证据不足以证明因房屋权属证书的迟延办理给投资收益造成了损失。支付贷款利息系以按揭方式购房的必要成本开支，而按揭贷款何时清偿与房屋产权证书是否办理也无必然的联系。至于融资机会丧失所造成的损失，该损失超出了违约行为导致的直接损失的范畴。据此，张杏娟要求增加违约金数额的上诉主张依据不足，本院不予支持。原审法院根据合同的约定确定万银公司因逾期办证应支付的违约金数额，并无不当，本院予以确认。